La «Lex Jans» contre les investissements étrangers

Après des propositions de révisions avortées à trois reprises au cours des douze dernières années, le Conseil fédéral met à nouveau en consultation une révision de la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, dite «Lex Koller»).

Présentée durant la campagne sur l’initiative «10 millions», cette révision est conçue comme une forme de contre-projet à cette dernière. Le durcissement de la Lex Koller concernerait trois sujets: les résidences principales, les biens commerciaux et les sociétés et fonds immobiliers cotés en bourse.

Premièrement, alors que les étrangers vivant en Suisse peuvent aujourd’hui acquérir un bien immobilier comme domicile sans autorisation, cet achat sera désormais soumis à autorisation pour les extra-européens. De plus, une obligation de revente dans les deux ans en cas de départ y sera assortie.

L’effet de cette mesure sur le taux de vacances des logements sera manifestement nul. Elle conduira à créer une machine administrative pour décerner des autorisations dans des cas clairs qui font aujourd’hui l’objet d’un contrôle efficace par les notaires et les registres fonciers. Sachant que les délais de traitement des demandes d’autorisation sont actuellement de plusieurs semaines, voire mois à Genève, quels seront les moyens à mettre en œuvre par les cantons pour répondre à ces exigences nouvelles?

La deuxième modification est la plus importante. Depuis 1997, les immeubles servant à des activités économiques (bureaux, commerces, industries, hôtels) ne sont plus soumis à la LFAIE et les étrangers peuvent librement acquérir de tels établissements stables. Le projet restreindrait cette possibilité aux seules entreprises qui exploitent elles-mêmes ces locaux.

Le lien entre la pénurie de logement et l’investissement par des étrangers dans des locaux commerciaux est loin d’être évidente. D’ailleurs, l’étude commandée par le Conseil fédéral pour examiner les impacts de la révision proposée estime que la révision manque complètement son but, soit prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse, et qu’elle aurait des effets négatifs en diminuant les investissements dans l’immobilier et donc dans la construction. Malgré les critiques de l’expert qu’il a mandaté, le gouvernement invoque l’aspect politique de cette révision pour ne pas en tenir compte et affirme assumer les effets secondaires indésirables.

On sait pourtant que le parc hôtelier suisse est vieillissant et que les investisseurs institutionnels indigènes ne s’intéressent pas à cette classe d’actifs à faible rentabilité. La plupart des grands projets hôteliers récents ont été financés par des fonds étrangers. Avec la révision, un hôtelier suisse ne pourrait plus rénover son immeuble avec un emprunt auprès d’un étranger et continuer à l’exploiter, alors qu’il pourra le vendre à une chaîne internationale qui en reprendra la gestion.

Surtout, cet assujettissement des immeubles commerciaux touchera de très nombreuses entreprises industrielles et commerciales locales. Dès que la valeur de leur immobilier dépassera le tiers de leurs actifs (ce qui est fréquent vu le prix des terrains dans notre pays), toute opération de financement, d’investissement, de fusion ou de reprise sera soumise à une autorisation de l’autorité compétente et interdite si des investisseurs étrangers y gagnent une position dominante. Cette chape administrative bloquera une économie suisse dont la flexibilité a fait le succès. Nous craignons que les petites et moyennes entreprises en fassent les frais, les grands groupes ayant les moyens d’optimiser leurs structures.

Le dernier volet de la révision porte sur les sociétés, SICAV et fonds immobiliers. Lorsque les parts de ces derniers font l’objet d’un marché régulier, en particulier en bourse, leur acquisition est autorisée aux étrangers. Le Conseil fédéral souhaite supprimer cette exception. Ces véhicules de placements sont pourtant obligatoirement des structures locales gérées effectivement depuis la Suisse (alors que l’administration des fonds pour d’autres classes d’actifs a émigré au Luxembourg ou dans d’autres juridictions). Les investisseurs n’y ont globalement que des droits patrimoniaux sans contrôle de la structure. Il n’y a donc pas d’emprise étrangère sur ces véhicules qui investissent dans la construction et la rénovation d’immeubles en Suisse.

La révision proposée par le Conseil fédéral manque sa cible. Elle ne va rien apporter au prix des loyers ou au nombre de logements disponibles. Elle n’aura pas d’effet sur l’immigration. Elle va par contre compliquer la vie de nombreux entrepreneurs et gestionnaires de fonds helvétiques et augmenter le poids de l’administration. Le déséquilibre du marché résidentiel est certes une réalité à laquelle les autorités peuvent apporter des réponses. La Ligue vaudoise soutient les mesures visant à accélérer et simplifier la construction et la rénovation de logements, ainsi que pour restreindre l’immigration à la capacité d’assimilation de notre communauté, en particulier en abandonnant la libre circulation des personnes avec l’UE.